Γιατί τα REIT μπορούν να είναι «ιππότης με λαμπερή πανοπλία» για επενδυτές, χειριστές στον τομέα της υγείας συμπεριφοράς

Η συνεργασία με καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) μπορεί να είναι μια μεγάλη ευκαιρία για ορισμένους φορείς υγείας συμπεριφοράς.

Αυτή είναι η περίπτωση της Sabra Health Care REIT (Nasdaq: SBRA ) Chief Investment Officer Talja Nevo-Hakohen κατά τη διάρκεια μιας συζήτησης στο πάνελ της επιχειρηματικής εκδήλωσης συμπεριφορικής υγείας INVEST.

Ειδικότερα, οι φορείς εκμετάλλευσης που υποστηρίζονται από χορηγούς που εξαρτώνται από μια εγκατάσταση θα μπορούσαν να είναι κατάλληλοι για μια τέτοια συνεργασία.

Ο κανόνας στα περισσότερα τμήματα της υγείας της συμπεριφοράς είναι να αποφεύγεται η κατοχή ακινήτων. Οι επενδυτές και οι πάροχοι θα προτιμούσαν τα κεφάλαια να διατεθούν σε υπηρεσίες και λειτουργίες φροντίδας.

“[Real estate] απορροφά πολλά κεφάλαια χωρίς ουσιαστικά καμία άλλη απόδοση», είπε ο Nevo-Hakochen. «Αισθανόμαστε κάπως σαν ιππότης με λαμπερή πανοπλία εδώ και μπορούμε να πούμε: «Θα αγοράσουμε αυτό το ακίνητο… και θα σας το μισθώσουμε για μακροπρόθεσμο».

Το REIT Sabra Health Care με έδρα το Irvine της Καλιφόρνια αντιπροσωπεύει μια εκκολαπτόμενη κίνηση των REIT στον χώρο της συμπεριφοράς υγείας. Η εταιρεία ξεκίνησε για πρώτη φορά την εξερεύνηση της υγείας της συμπεριφοράς μέσω της εξαγοράς της Care Capital Properties Inc το 2017. Αυτό το χαρτοφυλάκιο περιλάμβανε κτίρια που διαχειριζόταν και ανήκε στο παρελθόν από την Signature Healthcare Services LLC.

Η ανταλλαγή της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας με όρους μετοχικού κεφαλαίου και μίσθωσης προσελκύει την επένδυση του χορηγού «ουσιαστικά χωρίς χρέη» σε πρόσθετο κεφάλαιο ανάπτυξης, πρόσθεσε ο Nevo-Hakohen.

«Δεν θέλουν πραγματικά ακίνητα», είπε ο Nevo-Hakohen για τους επενδυτές. «Αν κάποιος άλλος μπορεί να παρέχει ακίνητη περιουσία, αυτός είναι ένας τεράστιος μοχλός για την επιχείρησή του».

Τα κέντρα διαταραχών χρήσης ουσιών είναι ένα hot spot για προσφορές REIT. Πράγματι, οι Sabra and Clemente, με έδρα την Καλιφόρνια, CareTrust REIT Inc. (NYSE: CTRE) έχουν επικεντρωθεί στη θεραπεία του εθισμού.

Το CareTrust REIT έχει χρησιμοποιήσει συμφωνίες για την υγεία συμπεριφοράς ως τρόπο για να μετατοπίσει τις υποεξυπηρετούμενες υπηρεσίες φροντίδας ηλικιωμένων και τις εγκαταστάσεις κατοικίας σε πιο κερδοφόρες χρήσεις. Και οι δύο REIT επενδύουν πολύ σε εξειδικευμένες εγκαταστάσεις νοσηλείας (οίκους ευγηρίας) και στέγαση ηλικιωμένων.

Ο David Sedgwick, Διευθύνων Σύμβουλος της CareTrust REIT, παρομοίασε τον χώρο της συμπεριφοράς υγείας με τον εξειδικευμένο κλάδο της νοσηλευτικής στη δεκαετία του 1990.

«Αισθανόμαστε κάπως σαν την Άγρια Άγρια Δύση όσον αφορά τους κανονισμούς και τον κατακερματισμό μεταξύ των χειριστών», είπε ο Sedgwick. «Υπάρχουν πολλές ομοιότητες με την (ειδικευμένη νοσηλευτική), ειδικά στο τμήμα της αποθεραπείας από τον εθισμό, που είναι αληθινό ή μοιάζει με εμάς».

Τόσο ο Sedgwick όσο και ο Nevo-Hacohen δήλωσαν ότι η μεγαλύτερη πρόκληση για τα REITs υγείας συμπεριφοράς είναι να βρουν αρκετά μεγάλους χειριστές για να κάνουν συμφωνίες. Και οι δύο είπαν ότι έχουν προσαρμόσει τις προσδοκίες τους σχετικά με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα των χειριστών υγείας συμπεριφοράς σε σχέση με τον χώρο φροντίδας ηλικιωμένων.

«Από την πλευρά των ειδικευμένων νοσηλευτικών, λόγω της εμπειρίας μας στις επιχειρήσεις, καταφέραμε να δημιουργήσουμε αρκετούς χειριστές όπου βρίσκονται τα πρώτα τους κτίρια μέσω μιας σχέσης μίσθωσης μαζί μας», είπε ο Sedgwick. «Δεν έχουμε την ίδια εμπειρία, ειλικρινά, όσον αφορά τη συμπεριφορά. Αυτό περιορίζει περαιτέρω τη δεξαμενή των χειριστών».

Η Landmark Recovery με έδρα το Nashville, Tenn., ένας πάροχος θεραπείας εθισμού, έχει συμφωνίες με την Sabra Health Care REIT και την CareTrust REIT.

Η εταιρεία λειτουργεί 14 κέντρα σε εννέα πολιτείες. Σχεδιάζει να ανοίξει άλλες 24 εγκαταστάσεις το 2023, δήλωσε ο Scott Quattrocchi, επικεφαλής επιχειρησιακός διευθυντής της Landmark Recovery.

Ξεκίνησε τη θεραπεία εθισμού αφού η προκάτοχός της Landmark Senior Living πούλησε ορισμένες από τις εγκαταστάσεις της σε REITs. Μετά από αυτό το γεγονός ρευστότητας, η Landmark Health άρχισε να συνεργάζεται με τις REIT για να εξασφαλίσει εγκαταστάσεις και χρηματοδότηση.

Talja Nevo-Hakohen, Chief Investment Officer της Sabra Health Care REIT Inc. (Nasdaq: SBRA), μιλώντας στο INVEST.

Η Landmark Recovery ξεκίνησε τη σχέση της με την CareTrust όταν προσπάθησε να αγοράσει τρεις εγκαταστάσεις της CareTrust.

Η εταιρεία επέλεξε να περικόψει μια προηγούμενη επένδυση και να συνεργαστεί με μια REIT για να αποφύγει την παράδοση της ιδιοκτησίας της εταιρείας σε εξωτερικούς επενδυτές, είπε ο Quattrocchi.

“Έχουμε επιθετικά, επιθετικά σχέδια ανάπτυξης και γι’ αυτό τα REIT έχουν τόσο νόημα για εμάς – είναι πολύ λιγότερα χρήματα εκ των προτέρων, ώστε να μπορέσουμε να συνεχίσουμε την ανάπτυξή μας”, δήλωσε ο Quattrocchi.

Οι χορηγοί ιδιωτικών μετοχών και άλλοι χορηγοί επιχειρήσεων απαιτούν πολύ υψηλότερα όρια απόδοσης για το κεφάλαιό τους, είπε ο Nevo-Hakohen.

Η CareTrust REIT και η Sabra Health Care REIT σχεδιάζουν να συνεχίσουν να επεκτείνουν την υγεία συμπεριφοράς ως μέρος του χαρτοφυλακίου και των επενδύσεών τους. Η Sabra εξετάζει την υγεία της συμπεριφοράς, η οποία τελικά θα αποτελέσει το 25 τοις εκατό του χαρτοφυλακίου της, είπε ο Nevo-Hakohen. Ο Sedgwick είπε ότι είναι πολύ νωρίς για να εκτιμηθεί πόσο θα αυξηθεί η CareTrust στην υγεία της συμπεριφοράς.

Η πανδημία του κορωνοϊού έχει κλονίσει τον εξειδικευμένο κλάδο της νοσηλευτικής. Ο ιός, ο οποίος είναι ιδιαίτερα θανατηφόρος για τους ηλικιωμένους, έχει αυξήσει το κόστος με τη μορφή πρόσθετων προσπαθειών θεραπείας και πρόληψης. Ταυτόχρονα, οι ελλείψεις προσωπικού και τα πρωτόκολλα απομόνωσης περιόρισαν την απογραφή, γεγονός που οδήγησε σε αύξηση των εσόδων.

Οι REIT με μεγάλη έκθεση στην εξειδικευμένη νοσηλευτική βιομηχανία προσπάθησαν έκτοτε να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκια τους. Η Sabra Health Care REIT θα χρησιμοποιήσει τα έσοδα από την πώληση της εγκατάστασης για να χρηματοδοτήσει τις επενδύσεις της για την υγεία συμπεριφοράς. Ο Διευθύνων Σύμβουλος Rick Matros το αποκάλεσε αυτό «ανακύκλωση κεφαλαίου».

«Είμαστε ανοιχτοί για επιχειρήσεις – αυτό είναι κάτι στο οποίο είμαστε πραγματικά αφοσιωμένοι», είπε ο Nevo-Hakohen. «Έχουμε επιθυμία να εξελιχθούμε στον χώρο. Είμαστε έτοιμοι να μοιραστούμε το χαρτοφυλάκιό μας επειδή έχουμε περάσει από μια πολύ σοβαρή βαθιά κατάδυση στο χαρτοφυλάκιό μας και έχουμε εντοπίσει περιουσιακά στοιχεία από τα οποία θέλουμε να βγούμε, περιουσιακά στοιχεία που θέλουμε να μετατρέψουμε.

«Υπάρχουν λοιπόν ευκαιρίες που μπορούν πραγματικά να οδηγήσουν σε έναν χειριστή, δεν είναι μόνο το αντίστροφο».

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *